QUELLE ALTERNATIVE À LA CONVENTION EPFIF ?

Loin d'une volonté (d’ailleurs aussi inattendue que soudaine), l'accélération du dossier "résolution de la ségrégation locative" résulte de la pression concomitante :

• de promoteurs privés potentiellement acquéreurs de la parcelle désormais en vente de la FOCEL ;

• de l'État qui enregistre dans son département et dans toute l'Île-de-France une tension immobilière persistante (maintien économique via le BTP, développement démographique, multiplication des familles recomposées entre autres phénomènes incitant au développement immobilier). Nous pouvons imaginer que l' "amical conseil" du préfet n'est pas  sans rapport avec le choix de l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France.

Cet étau, bien réel, impose de garder le sens de la réflexion stratégique et de peser les alternatives.

En premier lieu, il faut souligner que la situation ne s'apparente pas à un choix binaire "EPFIF ou maintien du terrain FOCEL en état végétalisé". D'ores et déjà ce site aiguise en effet les appétits de deux groupes privés dont les impératifs de rentabilité conduiraient assurément à une densification massive du bâti dans la parcelle. Les riverains doivent appréhender les conséquences d'une telle option. 

La modeste dimension de notre commune par rapport à l'ampleur de la tâche exclut en outre que la commune intervienne "avec ses petits bras". Le recours à une assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) nous aurait conduit sans doute vers d'autres organismes similaires mais privés et onéreux. À cet égard le recours à un opérateur public se limitant au portage de projets pilotés par la commune demeure cohérent.

Par ailleurs les sanctions prononcées par les préfets à l’encontre des communes carencées (qui n'atteignent pas le ratio légal de logements sociaux) ont en effet été successivement alourdies par les lois "Alur" du 24 mars 2014 et "Égalité et citoyenneté" du 27 janvier 2017.

Ces lois permettent :

•  la majoration jusqu’à cinq fois le prélèvement initial dû par les communes qui ne respectent pas leurs objectifs triennaux de production de logements sociaux ;

•  l’augmentation du seuil plafonnant les pénalités pour les communes les plus riches : ce seuil passe de 5 à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal par habitant médian des communes prélevées ;

•  la possibilité de reprise de la délivrance des autorisations d’urbanisme par le préfet, sur tout ou partie du territoire des communes défaillantes, en substitution des maires ;

•  la reprise automatique par le préfet du droit de préemption urbain de la commune pour la réalisation de logements sociaux ;

•  l’obligation de prévoir une part minimum de 30 % de logements PLUS-PLAI dans les opérations de taille significative ;

•  la possibilité pour le préfet de conclure une convention avec un bailleur social pour la réalisation d’une opération de logement social intégrant une contribution financière obligatoire de la commune ;

•  la possibilité pour le préfet de conclure une convention avec un organisme agréé pour la mise en place d’un dispositif d’intermédiation locative dans le parc privé intégrant une contribution financière obligatoire de la commune ;

•  le transfert du contingent communal au préfet pour loger les ménages bénéficiaires du Droit au logement (DALO) ;

•  les amendes sont susceptibles d'être appliquées dès constat de la non réalisation de l’objectif triennal.

Faute d'anticipation (voir nos autres articles par ailleurs), la commune se voit donc obligée de bouger. Faute d'anticipation elle le fait sous contrainte et dans la précipitation. Faute d'agir et de donner des gages à l'État, celui-ci est en situation de mettre de fait la commune en une sorte de "tutelle immobilière de fait".

Conséquences urbanistiques pour BLR

 Il est à noter en préalable que l’importance du volume à rattraper résulte d’une politique assumée pendant des dizaines d’années de choix ségrégatif continu par des majorités toutes élues en conscience pour préserver l’entre-soi.

Devant :

• l’impossibilité manifeste de construire un tel nombre de logements ;

• l’impossibilité objective de rattraper un important retard (contradiction avec les règles édictées par le PLUi, absence de foncier disponible, volume colossal par rapport aux capacités d’évolution de la ville etc.) ;

• les conséquences déflagationnistes et inflationnistes en matière de réseau, de voirie, d’équipements publics d’une telle arrivée de population dans ce scénario ;

il importe de privilégier impérativement la rénovation du bâti ancien. Ceci suppose de consacrer à la préemption une part de ressources communales. Pour notre commune ceci revient à consacrer une part de ses finances à la maitrise de son avenir plutôt que de l’engloutir en pénalités sans pour autant atténuer la contrainte urbanistique.

Il importe donc de manifester dans le premier cycle trisannuel un effort significatif dans le cadre du rattrapage (rénover par exemple 28 logements est significatif puisqu’il double en trois ans le nombre de LS ouverts en 50 ans).

QUEL POURRAIT ÊTRE LE MONTANT DE L'AMENDE DE CARENCE ?

Ce présent chiffrage n’a de valeur qu’indicative puisqu’il s’appuie sur des éléments de 2018 relevant d’une période de non éligibilité. Cette simulation ne vise qu’à donner le mode de calcul est à indiquer, en ordre d’idées, quel pourrait être l’impact d’un retard sanctionné de l’effort de  rattrapage ?

Les communes qui n’atteignent pas leur taux légal font l’objet d’un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales, proportionnel au nombre de logements manquants pour atteindre les 25 %.

Le Code de la construction stipule que l’amende s’élève à 25 % du potentiel fiscal 4 taxes par habitant multiplié par le taux de rattrapage en LS :

• taux de rattrapage = 25,00 % (objectif LS) - 1,12 % (LS existants) = 23,88 % ;
• le potentiel fiscal par habitant s’élève en 2018 à 849,60 €/hab. (source DGCL) ;
• l’amende théorique pour BLR est donc de 849,60 €/hab.* 23,88 % * 5854 hab. = 1,188 M€.

L’amende théorique annuelle équivaudrait à l’investissement annuel mandaté de la commune. L’ampleur du montant illustre le caractère particulièrement indécent du faible nombre de LS bacots.

Cette amende est fort heureusement limitée à 5% des dépenses annuelles de fonctionnement ; ce qui donne tout de même la coquette amende d'environ 265 k€/an impliquant tôt ou tard un réajustement fiscal à la hausse des impôts locaux.

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