LOGEMENTS À LOYERS SOCIAUX : textes et contexte, mythes et réalité

Photo d'illustation : logements sociaux imaginatifs dans les remparts du village (Le Malzieu-Ville - Lozère - 730 hab.)

Préambule

Chaque élection municipale bacotte est l'occasion pour la Droite locale de stigmatiser les logements sociaux et, de fait, ceux qui les habitent. La préservation de l'entre soi fait ainsi appel aux fantasmes les plus éculés et s'y excelle récemment un politicien local de bas étage qui nous accuse de vouloir en construire au moins une trentaine par nouveau bâtiment.

Il est évidemment plus facile de nier la réalité sociale et politique de l'inévitable accroissement de la population périurbaine que de dominer les évènements.

L'histoire sera cruelle pour ceux qui envisagent l'avenir le regard braqué dans le rétroviseur.

Pour ceux et celles qui préfèrent s'en tenir à la réalité des choses plutôt qu'aux divagations, nous soumettons ci-dessous à leur sagacité des textes pour éclairer le contexte.

Références :

 Code de la Construction et de l’Habitat (CCH) dont son art. L.302-8 modifié par la Loi Elan.

 Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) dont notamment son art. 55.

 Loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, (ALLUR ou Loi Duflot II)

 Loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 portant sur l’égalité et citoyenneté.

 Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l'Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) dont notamment son art. 132.

 Décret n° 2017-835 du 5 mai 2017 pris pour l'application de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté.

 Contexte :

    La loi SRU impose aux communes de plus de 3500 habitants un objectif de mixité sociale. L’objectif vise à casser les logiques de « ghettoïsation » qui freinent le parcours résidentiel et la mobilité des ménages les plus fragiles.

    La loi s’applique aux communes :

• dont le ratio de logements sociaux sur le nombre de logements principaux s’avère être inférieur à 25 % ;

• adhérente à un intercommunalité disposant d’une ville de plus de 50 000 habitants dans laquelle une ville au moins compte plus de 15 000 habitants.

    Les services de l’État procèdent chaque année à un inventaire contradictoire avec les communes dites concernées par la loi SRU pour décompter le nombre de logements sociaux sur le territoire communal et ainsi déterminer le taux de logements sociaux, en regard des résidences principales.

    Nombre de communes ont déjà suffisamment de logements sociaux et atteignent leur taux légal applicable (25 % ou 20 %) : elles sont dites concernées, mais déjà en règle avec l’article 55 de la loi SRU.

    D’autres communes ne disposent pas d’assez de logements sociaux : elles doivent rattraper leur retard. Ces communes sont dites déficitaires et soumises à la loi SRU. Chaque commune déficitaire est alors :

•  redevable d’un prélèvement annuel opéré sur ses ressources, proportionnel à son potentiel fiscal et au déficit en logement social par rapport à l’objectif légal ;

•  soumise à un rythme de rattrapage défini pour trois ans qui doit lui permettre d’atteindre le taux légal.

Qu’en est-il des critères tels qu’ils apparaissent, fin 2018, pour BLR ?

•  Population BLR : 5874 en 2018[1]
•  Nombre de logements principaux non sociaux BLR en 2018 : 2483[2]
•  Nombre de logement sociaux BLR en 2018 : 28[3]
•  => Taux de logements sociaux : 28/(2483+28) = 28/2511 = 1,12 %
•  Population « Pays de Fontainebleau » : 68 212 habitants[4]
•  Population Fontainebleau[5] : 14907 en 2016 puis actualisation 2017 et 2018 > 15000 hab.

Comment s’applique l’objectif de 25 % de logements sociaux ?

    L’adhésion au Pays de Fontainebleau rend donc Bois-le-Roi dans un proche avenir éligible au dispositif décrit[6].

    Pour les communes entrantes, comme le sera BLR, le quota de 25% doit être atteint par cinq périodes triennales d’objectifs[7] formant donc un délai global de mise en conformité de 15 ans.

    Les objectifs triennaux sont fixés par chaque commune selon des critères prévus à l’article L. 302-8 du CCH afin d’atteindre en 2025 le taux de 25 %.

    Les communes qui disposent de moins de 25% de logements sociaux sont soumises à un prélèvement sur leurs ressources. Lorsque ces communes ne respectent pas les objectifs triennaux de construction de logements pour atteindre progressivement le taux de 25 % le préfet peut prendre un arrêté de carence et majorer dans ce même arrêté le prélèvement initial, avec la possibilité maximale de quintupler le montant du prélèvement initial.

    Le constat de carence est établi par le Préfet qui dispose d’un droit de substitution au maire.

    L’objectif intermédiaire de rattrapage est concerté avec le Préfet mais si le rythme se négocie avec lui, l’objectif final ne varie pas et le rattrapage doit être effectif au terme de la période de 15 ans.

   En cas de non-respect de l’engagement d’une amorce de rattrapage, la commune récalcitrante à la loi se voit prélevée un montant annuel d’amende dont le montant obéit à un mode légal de calcul[8]

ZOOM : procédure de bilan triennal

Les communes déficitaires en logements sociaux sont par ailleurs soumises à des obligations triennales de rattrapage, qui sont à la fois :

•  quantitatives : il est fixé aux communes un nombre minimal de logements sociaux à financer ou à mettre en service sur la période triennale, en vue d’atteindre le taux légal applicable à l’échéance de 2025 ;

•  qualitatives  : les logements sociaux financés sur la période triennale doivent respecter une répartition équilibrée entre des différentes typologies, avec un minimum de 30 % de logements très sociaux - dits PLAI - pour loger les ménages à très faibles ressources et a contrario un maximum de 30 % (ou 20 % dans certains cas) de logements sociaux - dits PLS - destinés aux ménages dont les plafonds de ressources excédent le logement social classique (logement PLUS) mais qui rencontrent des difficultés pour se loger dans le privé. Il ne s’agit pas non plus de logements intermédiaires qui ne sont pas considérés comme du logement locatif social.

   Pour atteindre le taux mentionné, selon le cas, aux I ou II de l'article L. 302-5, le représentant de l'Etat dans le département notifie à la commune un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux par période triennale. Cet objectif ne peut être inférieur au nombre de logements locatifs sociaux nécessaires pour atteindre, au plus tard à la fin de l'année 2025, le taux mentionné, selon le cas, aux I ou II de l'article L. 302-5.

   À l’issue de chaque période triennale, le préfet vérifie le respect de ces objectifs de rattrapage. Selon la situation de la commune et les contraintes locales, le préfet peut sanctionner une commune n’ayant pas rempli ses objectifs.

   Les résidences principales retenues pour l'application du présent article sont celles qui figurent au rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation.

   Pour les communes entrantes, comme le prévoit le II de l’article 2 du décret n° 2017-835 les préfets de région remettent à la commission nationale SRU la liste des communes proposées par les EPCI, assortie de leur avis :

• avant le 30 juin de l'année précédant le début de chaque période triennale définie au I de l'article L. 302-8, le préfet de département transmet au préfet de région la liste des communes que les établissements publics de coopération intercommunale proposent d'exempter, assortie de son avis.

•  avant le 15 septembre de la même année, le préfet de région transmet ensuite à la commission nationale mentionnée à l'article L. 302-9-1-1, la liste des communes que les établissements publics de coopération intercommunale proposent d'exempter, assortie de son avis et de toutes les pièces justificatives nécessaires.

•  la commission nationale SRU analyse les remontées régionales, et transmettre au ministre en charge du logement, la liste des communes proposées à l’exemption, assortie de son avis, portant sur le respect par les EPCI des critères permettant de cadrer le dispositif d’exemption et sur l’application homogène du dispositif sur le territoire national. La liste définitive des communes exemptées est communiquée aux Comités régionaux de l’hébergement et de l’habitat

   On remarquera le rôle important de notre Communauté d’agglomération PAYS DE FONTAINEBLEAU qui dispose légalement de la compétence « Habitat » et bientôt de son corollaire : le Plan local d’urbanisme intercommunal appelé prochainement à se substituer à l’actuel plan local d’urbanisme (PLU communal).

   Nous venons d’entamer le cycle triennal 2020-2023 qui concerne les communes à l’éligibilité déjà établie[9]. Bois le Roi ne rentre pas encore dans le cycle triennal 2020-2023 et n’est donc pas soumise à pénalité mais ne saurait échapper au cycle suivant, 2023-2026, qui correspond exactement à la deuxième moitié de la prochaine mandature.

   Bien entendu l’évolution démographique participe de la rédaction du Schéma Directeur de la Région Ile de France (équivalent du SCOT en province).  Il n’est donc pas aberrant de voir figurer dans ce schéma des évolutions démographiques induites par l’application drastique de la loi SRU. Les gesticulations politicienne, le déni ou le classement précipité de zones communales de centre-ville  pouvant encore être densifiée (Cf. les débats relatifs à la zone Pasteur-Beaudoin) ne changeront rien à l’affaire. L’exigence écologique plus encore que n’importe quel texte exige que soit mis fin à l’étalement pavillonnaire au profit d’une densification des centres villes. Autant préparer cette phase dans tous ses aspects plutôt que d’appliquer la politique de l’autruche.

ZOOM : sanctions pour les communes carencées

Les sanctions prononcées par les préfets à l’encontre des communes carencées ont été alourdies successivement par les lois Alur du 18 janvier 2013, du 24 mars 2014 et Egalité et citoyenneté  du 27 janvier 2017.

 Ces lois permettent :

•  la majoration jusqu’à cinq fois le prélèvement initial dû par les communes qui ne respectent pas leurs objectifs triennaux de production de logements sociaux ;

•  l’augmentation du seuil plafonnant les pénalités pour les communes les plus riches : ce seuil passe de 5 à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal par habitant médian des communes prélevées ;

•  la possibilité de reprise de la délivrance des autorisations d’urbanisme par le préfet, sur tout ou partie du territoire des communes défaillantes, en substitution des maires ;

•  la reprise automatique par le préfet du droit de préemption urbain de la commune pour la réalisation de logements sociaux ;

•  l’obligation de prévoir une part minimum de 30 % de logements PLUS-PLAI dans les opérations de taille significative ;

•  la possibilité pour le préfet de conclure une convention avec un bailleur social pour la réalisation d’une opération de logement social intégrant une contribution financière obligatoire de la commune ;

•  la possibilité pour le préfet de conclure une convention avec un organisme agréé pour la mise en place d’un dispositif d’intermédiation locative dans le parc privé intégrant une contribution financière obligatoire de la commune ;

•  le transfert du contingent communal au préfet pour loger les ménages bénéficiaires du Droit au logement (DALO).

•  les amendes sont susceptibles d'être appliquées dès constat de la non réalisation de l’objectif triennal.

 Bois-le-Roi : quel rattrapage ?

•  Logements de résidence principale non sociaux  (LS) existants : 2483
•  Logements sociaux  (LS) existants : 28
•  Objectif de 25 % du parc de résidence principale : 25 % de 2511  = 628 LS (arrondis)
•  Carence légale = 628 LS – 28 LS = 600 LS

   À supposer, en pure hypothèse d’école, que ce volume soit atteignable par constructions nouvelles, celles-ci impactent elles-mêmes le nombre de logements dans la commune et génèrent donc une itération du calcul de taux. Le nombre théorique de LS approxime alors 800.

 Conséquences urbanistiques pour BLR

  Il est à noter en préalable que l’importance du volume à rattraper résulte d’une politique assumée pendant des dizaines d’années de choix ségrégatif continu par des majorités toutes élues en conscience pour préserver l’apartheid social.

Devant :

• l’impossibilité manifeste de construire un tel nombre de logements ;

• l’impossibilité objective de rattraper un important retard (contradiction avec les règles édictées par le PLUi, absence de foncier disponible, volume colossal par rapport aux capacités d’évolution de la ville etc.) ;

• les conséquences déflagationnistes[10] et inflationnistes en matière de réseau, de voirie, d’équipements publics d’une telle arrivée de population dans ce scénario ;

il importe de privilégier impérativement la rénovation du bâti ancien. Ceci suppose de consacrer à la préemption une part de ressources communales. Pour notre commune ceci revient à consacrer une part de ses finances à la maîtrise de son avenir plutôt que de l’engloutir en pénalités sans pour autant atténuer la contrainte urbanistique.

Il importe donc de manifester dans le premier cycle trisannuel un effort significatif dans le cadre du rattrapage (rénover par exemple 28 logements est significatif puisqu’il double en trois ans le nombre de LS ouverts en 50 ans).

QUEL POURRAIT ÊTRE LE MONTANT DE L'AMENDE DE CARENCE ?

  Ce présent chiffrage n’a de valeur qu’indicative puisqu’il s’appuie sur des éléments de 2018 relevant d’une période de non éligibilité. Cette simulation ne vise qu’à donner le mode de calcul est à indiquer, en ordre d’idées, quel pourrait être l’impact d’un retard sanctionné de l’effort de  rattrapage.

    Les communes qui n’atteignent pas leur taux légal font l’objet d’un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales, proportionnel au nombre de logements manquants pour atteindre les 25 %.

   Le Code de la construction stipule que l’amende s’élève à 25 % du potentiel fiscal 4 taxes par habitant multiplié par le taux de rattrapage en LS :

• taux de rattrapage = 25,00 % (objectif LS) - 1,12 % (LS existants) = 23,88 % ;
• le potentiel fiscal par habitant s’élève en 2018 à 849,60 €/hab.[1][1] ;
• l’amende théorique pour BLR est donc de 849,60 €/hab.* 23,88 % * 5854 hab. = 1,188 M€.

   L’amende théorique annuelle équivaudrait à l’investissement annuel mandaté de la commune. L’ampleur du montant illustre le caractère particulièrement indécent du faible nombre de LS bacots.

   L’amende annuelle réelle ponctionnée par l’Etat sur les ressources de BLR est limitée à 5% des dépenses réelles de fonctionnement soit 5%* 5,302 M€ = 0,265 M€.

   Ce montant, qui demeure important sans toutefois atteindre le montant stratosphérique de l’amende théorique représente :

• la moitié de l’épargne brute moyenne de la commune ;
• la moitié des subventions versée aux associations ;
• 7,25 points (arrondis) de fiscalité c’est-à-dire le rendement fiscal supplémentaire des taux respectifs de TH passant de 13,22 %  à 14,18 %  et de TFb passant de 26,93 % à 28,88 %.

   Notons que l'amende ne s'applique pas uniquement au terme d'un constat de 15 ans mais peut être dressée par le Préfet à chaque constat de non-respect de l'engagement trisannuel cinq fois contractualisé avec l'Etat.

[1] Source INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-77037)

[2] Source fiche DGF 2018

[3] Source fiche DGF 2018

[4] Source pays de Fontainebleau 02/20 : https://www.pays-fontainebleau.fr/presentation/

[5] Source INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-77186)

[6] Il est piquant de noter que ceux qui reprochent à la Gauche son appétence pour la mixité sociale oublie que c’est bien l’intégration à l’intercommunalité de Fontainebleau qui, seule, induit cette contrainte. Or ce choix bellifontain résulte à la fois de l’adhésion sans réserve de l’équipe Dintilhac et, par défaut, de l’Esprit bacot. Depuis 2003 AVABLR  préconisait l’édification d’une communauté de communes de taille similaire (Héricy, Samoreau, Vulaines, Chartrettes, Fontaine le Port, BLR).

[7] Disposition introduite par la Loi Elan

[8] Art. L302-7 Code la Construction et de l’Habitat

[9] Pour celles-ci, le prélèvement étant annuel  il sera établi en 2020 sur la base de l'inventaire de logements sociaux au 1er janvier 2019.

 [10] Similaire à celle qu’organisa le marché immobilier dans la décennie 1985-1995 sous la férule des anciens bacots lotissant leurs propriétés pour les arrivants.

 Glossaire

 CA = Communauté d’Agglomération (en l’occurrence BLR appartient à la CA Pays de Fontainebleau depuis 2017)

 CC = Communauté de Communes

 CCH = Code de la Construction et de l'Habitat

 DALO = Droit Au LOgement

 DGF = Dotation Globale de Fonctionnement (versée par l’Etat aux collectivités)

 Épargne brute : écart entre recettes rélles de fonctionnement et dépenses réelles de fonctionnement de la commune. Les mouvements réels (R ou D) sont celles qui ont une contrepartie monétaires (dépenses effectivement payées ou recettes effectivement percues en euros).

 EPCI = Etablissement Public de Coopération Intercommunal (exemple : CC ou CA)

 INSEE = Institut National de la Statistique et des Études Économiques

 LS =  Logements sociaux

 PLI = Prêt locatif intermédiaire est un financement aidé distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations. Il vise à financer des logements intermédiaires dont le loyer se situe entre logement locatif social et marché libre. Par extension, l’expression « logements PLI » désigne les logements construits par financement Prêt Locatif Intermédiaire. Ces logements sont attribués aux familles dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir accéder aux locations HLM ordinaires, mais trop bas pour pouvoir se loger dans le secteur privé.  BLR à cet égard relève d’un barème de tension sur les loyers qui la place en zone B1.

 PLU = Plan Local d’Urbanisme PLUi = Plan Local d’Urbanisme Intercommunal

 SCOT = Schéma d’Organisation Territoriale document d'urbanisme qui détermine, à l’échelle de plusieurs groupements de communes, un projet de territoire visant à mettre en cohérence l'ensemble des politiques sectorielles, notamment en matière d’habitat, de mobilité, d’aménagement commercial, d’environnement et de paysage.

 SDRIF  =  SCOT francilien

 SRU (loi) = Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains

 TFb = Taxe  sur le Foncier Bâti (Impôt local payé par propriétaires occupants et non occupants d’immeubles d’habitation)

 TH = Taxe  d’habitation (Impôt local payé par les locataires et les propriétaires occupants d’immeubles d’habitation)

 Zone B1  =  zone de tension élevée sur les loyers en zone urbaine périphérique francilienne (dont BLR)

 Annexe

 Conditions de revenus en zone B1 qui est celle de BLR (tension élevée sur les loyers en zone urbaine périphérique francilienne)

 Une demande de logement social permet également d'obtenir un logement intermédiaire (PLI), dont les plafonds de ressources sont   plus élevés. Par exemple, pour un PLI financé depuis 2015, ces plafonds sont de :

Revenus annuels maximaux pour obtenir un logement intermédiaire (PLI) financé depuis 2015
Personnes à loger		Plafonds de ressources
				En zone B1
1 personne				31 165 €
2 personnes	Couple			41 618 €
	1 personne + 1 personne à charge			50 049 €
3 personnes	Couple + 1 personne à charge			50 049 €
	1 personne + 2 personnes à charge			60 420 €
4 personnes	Couple + 2 personnes à charge			60 420 €
	1 personne + 3 personnes à charge			71 078 €
5 personnes	Couple + 3 personnes à charge			71 078 €
	1 personne + 4 personnes à charge			80 103 €
6 personnes	Couple + 4 personnes à charge			80 103 €
Par personne supplémentaire		+13 341 €	+ 12 213 €	+ 8 936	+ 8 041 €